記者 | 黃昱

在促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)回暖的大背景下，增加房企拿地壓力的“集中供地制度”將面臨調(diào)整。

2月2日，一份自然資源部辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）在市場(chǎng)流傳，被外界解讀為實(shí)施近兩年的集中供地制度將取消。

據(jù)上證報(bào)報(bào)道，自然資源部2月3日回應(yīng)稱，該文件屬實(shí)，但并非要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策，更好發(fā)揮充分公開(kāi)披露信息對(duì)于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的積極作用。

(資料圖)

該《通知》的落款時(shí)間為2022年12月8日，最受關(guān)注的部分是第三部分，即“建立擬出讓地塊清單公布制度”。

具體來(lái)說(shuō)，要求每次公開(kāi)詳細(xì)土地清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判。同時(shí)，公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告。

從《通知》全文來(lái)看，這是一份對(duì)各地方住宅用地供應(yīng)工作的整體指導(dǎo)文件，并未有特定對(duì)象以及對(duì)出讓次數(shù)的嚴(yán)格限制，與在22個(gè)試點(diǎn)城市施行的集中供地政策并不直接沖突。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，作為樓市最重要的長(zhǎng)效機(jī)制，抓資金、抓土地，這是調(diào)控樓市，實(shí)現(xiàn)新模式過(guò)度的關(guān)鍵。國(guó)家已經(jīng)提了“平穩(wěn)過(guò)渡”，不可能取消，但可能會(huì)適應(yīng)新情況，適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。

2021年2月，“兩集中”供地政策開(kāi)始在22個(gè)試點(diǎn)城市施行，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，且全年住宅用地供應(yīng)不能超過(guò)3次。

除試點(diǎn)22城之外，2021年還有徐州、西安、南昌、東莞、金華、溫州等城市主動(dòng)加入了“兩集中”供地的隊(duì)伍。

彼時(shí)政策的初衷是為了通過(guò)集中公開(kāi)出讓提高土地市場(chǎng)信息透明度，保障充足土地供應(yīng)，從而達(dá)到降低土地市場(chǎng)熱度、穩(wěn)定地價(jià)的目的。不過(guò)，這也直接加大了房企拿地的資金壓力以及研判壓力。

22個(gè)試點(diǎn)城市的第一輪集中供地在2021年6月底全部結(jié)束，在當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處行情火熱的情況下，各大房企的參拍熱情高漲，不少熱點(diǎn)地塊溢價(jià)率和成交價(jià)刷新記錄。

為抑制高溢價(jià)，同時(shí)平穩(wěn)地價(jià)，從2022年第二輪集中供地開(kāi)始，各大城市開(kāi)始調(diào)整土拍規(guī)則，進(jìn)一步抬高土拍門(mén)檻。但眾所周知，下半年后房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，一批民營(yíng)房企主動(dòng)退出了土地競(jìng)拍，土地市場(chǎng)開(kāi)始明顯降溫。

自2022年以來(lái)，集中供地的土拍政策進(jìn)一步放松，除了降地價(jià)、提銷(xiāo)售限價(jià)等常規(guī)手段外，在降低參拍門(mén)檻中，對(duì)于競(jìng)拍企業(yè)的資質(zhì)要求也在不斷寬松。

然而，在銷(xiāo)售和融資端持續(xù)收緊的情況下，房企拿地的熱情始終難以被點(diǎn)燃，各大土拍市場(chǎng)基本穩(wěn)定呈現(xiàn)出“央國(guó)企為主、地方城投積極參與”的格局。

李宇嘉表示，集中供地模式，是在疫情后開(kāi)始推的。但是，當(dāng)后續(xù)對(duì)房企定向去杠桿、要求自有資金拿地，全面打掉前融時(shí)，集中供地控制源頭上搶地、高地價(jià)的必要性，已經(jīng)下降了很多。因?yàn)?，沒(méi)有前融，開(kāi)發(fā)商無(wú)法拿地，特別是民企，他們是造地王、高價(jià)地的主力選手。

事實(shí)上，隨著土地市場(chǎng)進(jìn)入新階段，各地已經(jīng)開(kāi)始因城施策對(duì)“兩集中”供地模式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，這成為今后土地市場(chǎng)的大趨勢(shì)。

為了減少集中拿地給房企帶來(lái)的資金壓力、增加房企參與拿地的積極性，徐州、西安、南昌等部分自發(fā)跟進(jìn)“集中供地”的城市以及22城中的長(zhǎng)沙，已選擇退出“集中供地”模式，逐步恢復(fù)常態(tài)化供地。

同時(shí)，22城中多地都在2022年將供地批次增加到四批、五批、甚至六批。

李宇嘉認(rèn)為，未來(lái)，集中供地政策會(huì)適當(dāng)調(diào)整紓困，而不是一刀切取消，這是大概率。調(diào)整的方向，除了要求庫(kù)存大的，已經(jīng)賣(mài)了的，遲遲未竣工的，減少供地外，還要降低地價(jià)、降低開(kāi)發(fā)商拿地的負(fù)擔(dān)等，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，調(diào)整出讓的頻次。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)界面新聞表示，整體來(lái)看，行業(yè)整體盈利下行，疊加市場(chǎng)仍在筑底，房企投資信心不足，拿地仍將較為謹(jǐn)慎。

關(guān)鍵詞： 土地市場(chǎng) 土地供應(yīng) 住宅用地 集中供地制度